معرفی واحد عمرانی:

توسعه پایدار یک شهر مستلزم ایجاد تناسب توان و هماهنگی میان ساختارهای گوناگون و متنوع آن است از طرفی اهمیت و آبادانی نقش موثری که این امر ایجاد می کند و هم اکنون این واحد عالی ترین مرجع تصمیم گیری و نظارت برحسن اجرای پروژه های شهری است و فعالیت های آن از قبیل نظارت بر حفاری و صدور مجوزات لازم- نظارت بر پروژه های تحت اجرای پیمانکاران و……….می باشد.

شرح وظایف واحد عمرانی:

• تعیین اولویت بندی پروژه های عمرانی با برآورد مالی و تنظیم اسناد مناقصه.
• بررسی شکایات مردمی در زمینه های عمرانی نظیر آسفالت, جدول, جوی, کانیو و برنامه ریزی در رفع آنها.
• نظارت بر حفاری ها و صدور مجوزات لازم.
• تعیین میزان خسارت تخریب آسفالت در حفاری ها، کنترل مرمت حفاری ها و انجام آزمایشات لازم.
• همکاری با سازمان مدیریت حمل و نقل در جهت رفع مشکلات ترافیکی.
• نظارت بر عملیات اجرایی پیمانکاران حوزه عمرانی، کنترل نقشه های اجرایی و بررسی صورت وضعیت آنها.
• طراحی پیاده روها، میادین و ابنیه فضای سبز و پارکهای محلی.
• شرکت در جلسات کمیسیون های معاملات و تحویل.

مراحل صدور پروانه و جواز ساختمان

• مروزه شهرداری برای متقاضیان ساخت و ساز دفترچه‌هایی با عنوان شناسنامه ساختمان در اختیار مالک قرار می‌دهد که در آن صدور پروانه ساختمان، نداشتن خلافی و پایان کار مجموعاً قابل‌مشاهده است.
• شناسنامه ساختمان اطلاعات زیادی از هویت ساختمان و تمام مطالب مربوط به ساختمان را شامل می‌شود. همچنین تاریخ صدور پروانه ساختمان و مشخصات زمین، محل احداث بنا، هویت مالکیت و نوع مالکیت وی، مهندس ناظر، محاسبات و تأسیسات قابل‌استفاده در ساختمان، ابعاد چهارگانه پلاک، کروکی و مساحت زمین، استفاده مسکونی یا تجاری بنا، میزان تراکم ساختمان، مشخصات طبقات ساختمان، وضعیت پارکینگ، اصلاحات و تغییرات ساخت، نحوه تمدید عوارض گوناگون همچون عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، گواهی عدم خلاف و درنهایت گواهی اتمام کار ازجمله اطلاعاتی است که در شناسنامه ساختمان قابل‌مشاهده است. بنابراین برای گرفتن مجوزهای لازم و باید مراحل زیر به ترتیب طی شوند:

۱- تشکیل پرونده: در اولین مرحله از مراحل صدور پروانه ساختمان مالک یا شخصی که از مالک وکالت دارد برای گرفتن جواز ساختمان باید درخواست مجوز ساخت را در شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ثبت کند. برای ثبت درخواست صدور پروانه ساختمان مالک باید اصل و تصویر سند مالکیت، اصل و تصویر کارت شناسایی معتبر مثل کارت ملی یا شناسنامه و همچنین برگه تسویه‌حساب عوارض نوسازی  و عوارض شهرداری سال جاری و سال‌های پیشین را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر ارائه داده و درخواست خود را کتباً در این مراکز ثبت کند.

۲- دستور صدور بازدید: بعد از تشکیل پرونده توسط مالک، مسئولان شهرداری سایر روال پیشبرد پرونده را بر عهده می‌گیرند. بنابراین مسئول شهرسازی جهت بازدید به مکان احداث ملک مراجعه می‌کند تا ابعاد ملک، عرض خیابان و بنای ساختمان و مجاورین بنا را موردبررسی قرار دهد. این بازدید در صدور مجوز ساخت تعداد طبقه‌های جدید ساختمان مؤثر خواهد بود. به‌طور مثال اگر متراژ خانه از یک مقدار مشخصی کمتر باشد جواز ساختمان برای بیشتر از چهار طبقه صادر نخواهد شد.

۳- بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک: در برخی از شهرهای بزرگ مثل تهران طرح تفصیلی اجرا می‌شود یعنی قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر مشخص‌شده است. کارشناس طرح تفصیلی کاربری ملک را در طرح جامع و تفصیلی شهر مشخص می‌کند. در این بررسی اگر مشخص شود که ملک در طرحی از طرح‌های شهرداری قرار دارد این موضوع با دقت بیشتری بررسی‌شده تا مشخص شود که ساخت و ساز بنا با پروژه‌های عمرانی منطقه تداخل دارد یا خیر. اگر تداخلی مشاهده شد باید مشخص شود که میزان تراکم آن به چه میزان بوده و سپس اصلاحات آن انجام شود.

۴- دستور نقشه: بعد از انجام مراحل فوق توسط کارشناس شهرسازی دستور تهیه نقشه به مالک صادر می‌شود. در دستور نقشه اطلاعاتی مانند ابعاد باقی‌مانده ملک پس از اصلاحات موردنظر شهرداری، مساحت زمین بعد از اصلاحات، تعداد طبقات و سطح اشغال‌شده توسط هر طبقه ذکر می‌شود. بر این اساس حجم ساختمان یعنی تعداد طبقات و سطح اشغال هر طبقه بر طبق پهنه‌ای که ملک در آن واقع‌شده است و همچنین متراژ سند(نه متراژ موجودی زمین) و عرض‌گذر تعیین می‌شود. در مرحله بعد دستور نقشه به مهندس معمار ارجاع داده می‌شود.

– طراحی نقشه: در این مرحله بر اساس ضوابط شهرداری و دستور نقشه صادرشده، نقشه معماری برای ملک طراحی می‌شود. طراحی نقشه معماری از مهم‌ترین مراحل صدور پروانه ساختمان است زیرا که حداکثر توانایی طرح به لحاظ متراژ، تعداد پارکینگ و کیفیت فضاها در آن ارائه می‌شود.بعد از طراحی نقشه معماری باید به شهرداری یا دفاتر خدمات شهری ارسال شده تا بررسی شود. اگر نقشه معماری نیاز به اصلاح داشته باشد دفتر مهندسی ملزم به اصلاح نقشه بوده و پس از اصلاح مجدداً نقشه به دفاتر خدمات مهندسی ارجاع داده می‌شود تا تأییدیه نقشه دریافت شود.

۶- پرداخت عوارض شهرداری : بعد از نهایی شدن نقشه معماری و رفع ایرادات عنوان‌شده از سوی دفاتر خدمات شهری، عوارض نوسازی و همچنین عوارض شهرداری بر اساس متراژهای موجود در هر طبقه و نوع کاربری ساختمان توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و تعیین می‌شود.

۷- تهیه مدارک پیش‌نویس: بعد از پرداخت عوارض شهرداری و دریافت تأییدیه اداره درآمد منطقه شهرداری مبنی بر پرداخت عوارض شهرداری و عوارض نوسازی، باید مدارک پیش‌نویس آماده شود. برای تهیه پیش‌نویس خود مالک باید به دفاتر خدمات شهری مراجعه کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را تکمیل کند. سپس باید منتظر تماس و معرفی ناظر از سوی دفاتر خدمات بماند. بعد از تعیین ناظر، بین مالک و ناظر قراردادی بسته می‌شود.

سپس باید برگه‌های سهمیه آن‌ها به انضمام قرارداد فی‌مابین به‌عنوان ملاک تکمیلی پیش‌نویس پروانه به دفاتر خدمات الکترونیک تحویل داده شود. همچنین برگه تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نما باید توسط مالک تهیه شود. اگر زیربنای ساختمان متراژی بیش از ۲۰۰۰ مترمربع داشته باشد مشمول اجرای ماده ۳۳ نظام‌مهندسی ساختمان خواهد شد.  بنابراین باید تأییدیه نقشه‌های سازه، تأییدیه گزارش آزمایش مکانیک خاک، تأییدیه نقشه‌های تأسیسات برق و مکانیک از سوی سازمان نظام‌مهندسی اخذ شود.

درمجموع مدارک پیش‌نویسی که باید توسط مالک تهیه و به دفاتر خدماتی ارائه شود عبارت‌اند از: برگه سبز مهره شده ۴ رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک، برگه سبز یا سهمیه ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر، برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تأییدیه نما، فایل‌های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک، چک لیست‌های مبحث ۱۹ و ۶ بارگذاری و زلزله، برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تأییدیه خاک

۸- چاپ پروانه: بعد از تأییدیه نقشه‌های چهار رشته و پروسه اخذ تأییدیه‌های دفتر خدمات شهری و تأییدیه طرح تفصیلی بر و کف، به تأییدیه رئیس صدور پروانه ساختمان، معاون شهرسازی و معماری و درنهایت تأییدیه شهردار نیاز است که تمام این تأییدیه‌ها به‌صورت سیستمی انجام و درنتیجه پروانه ساختمان چاپ می‌شود.

 

اگر شخصی در حوزه­‌ی ساخت­‌وساز مرتکب تخلفی شود، شهرداری حق تخریب یا گرفتن جریمه ندارد، بلکه فقط می‌­تواند جلوی عملیات ساخت­‌وساز را بگیرد، اما باید بلافاصله پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد تا کمیسیون پس از رسیدگی تصمیم بگیرد که با متخلف باید چه برخوردی صورت بگیرد. تخلفاتی که پرونده مربوط به آن­ها باید در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار گیرد، به شرح زیر است:

1. احداث بنا بدون پروانه (مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن
2. عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ
3. تجاوز به معابر شهر
4. استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
5. تغییر کاربری غیرمجاز
6. تخلف مهندس ناظر ساختمان

نمایندگان وزارت کشور، دادگستری، نماینده شورا اسلامی و نماینده شهرداری اعضای تشکیل دهنده کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری هستند.
نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضاء انجمن (شورای اسلامی) شهر به انتخاب انجمن اشورا، تعیین می‌شوند. نماینده شهرداری در این کمیسیون حق رای ندارد و تنها برای بیان توضیحات حاضر می‌شود.

 

کمیسیون ماده ۱۰۰ تنها به موضوعاتی چون تخلفات عملیات ساختمانی و یا احداث بنا در درون فضای شهری، برون شهری و حومه آن نمی پردازد، بلکه شامل رسیدگی به موارد دیگری نیز می شود. در زیر به بررسی این موارد می‌پردازیم:

احداث بنا بدون پروانه:

همان طور که می‌دانید صاحبان املاک و زمین‌ها قبل از هرگونه اقدامی برای انجام عملیات ساختمانی مختلف و ساخت و ساز باید درصدد اخذ پروانه از شهرداری باشند. در صورت عدم انجام این مورد شهرداری این موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع خواهد داد و امکان هرگونه رای مانند تخریب یا جریمه نقدی وجود دارد.

عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ:

در صورتی که یک مالک اقدام به ساخت پارکینگی خلاف موارد ذکر شده در نقشه یا بدون در نظر گرفتن ضوابط و یا خلاف موارد ذکر شده در پروانه ساخت کند، یا برعکس پارکینگ احداث شده بنا به دلایلی قابل استفاده نباشد، در هر دو حالت دچار تخلف شده است. در این مورد نیز کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری می‌تواند مالک را طبق قوانین و مواد موجود جریمه کرده و یا رای بر تخریب سازه ( پارکینگ) و یا مواردی از این دست دهد.

تجاوز به معابر شهری:

در شرایطی که یک مالک اقدام به نوسازی یا ساخت بنا بکند و به شکلی عمل کند که ساخت بنای مورد نظر نوعی تجاوز به معابر شهری باشد، به طور مثال جلو آمدن دیوار بنا و کم کردن فضای پیاده روها، شهرداری می تواند اقداماتی جهت تعطیل کردن کار ساخت، جریمه نقدی و غیره را انجام دهد.

تراکم اراضی:

در صورتی که مالک اقدام به افزودن به زیر بنای درج شده در پروانه ساختمانی کند، تخلف کرده است و با وی مطابق با قوانین و موارد درج شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری برخورد خواهد شد.

عدم استحکام بنا:

در صورتی که مالک اقدام به ساخت و یا نوسازی بنایی کند که فاقد ایمنی و استحکام لازم است، در این صورت مطابق با کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، حکم به تخریب بنا داده خواهد شد.

عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی:

در این مورد نیز در صورتی که اصول فنی و بهداشتی در روند ساخت و یا نوسازی یک بنا رعایت نشده باشد، مطابق با کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌توان حکم به تخریب آن بنا داد.

تغییر کاربری:

این حالت مربوط به زمانی می‌باشد که مالک پروانه‌ی ساختمانی یک بنای مسکونی را گرفته است، اما بر خلاف پروانه‌ی گرفته شده، آن را به محل کسب و کار و تجارت تبدیل کرده باشد. در این مورد نیز مطابق با کمیسیون ماده ۱۰۰ با آن برخورد خواهد شد و امکان حکم به تعطیلی بنا ظرف مدت یک ماه وجود دارد.